Por André Ítalo Rocha, do MetroQuadrado – O dono do antigo Sheraton do Recife contratou a CBRE para ajudá-lo a finalmente vender o hotel, desativado há cinco anos.
O gigante de 300 quartos e 30 mil m² de área construída pertence ao Novo Banco, a instituição financeira de Portugal que por alienação fiduciária absorveu o ativo em uma reestruturação da dívida do empresário português Luís Filipe Vieira – o empreendedor por trás do hotel e também conhecido por ser ex-presidente do Benfica.
Inaugurado em 2014 após investimento de R$ 230 milhões da Promovalor, a empresa de Vieira, o hotel está sem operar desde 2020, quando a pandemia chegou como uma pá de cal para uma operação que já enfrentava dificuldades.
A Sheraton deixou a gestão do hotel pouco depois do início do isolamento, e o proprietário chegou a encaminhar um acordo com a Meliá no fim de 2022 para retomar a operação, mas o negócio não avançou porque o dono resistia a injetar mais recursos para ressuscitar a operação, apurou o Metro Quadrado.
Desde então o banco e a Promovalor tentam negociar o hotel, mas esbarram em algumas barreiras.
Uma delas é a sua própria inatividade, que afasta investidores que preferem negócios que já estão operando.
Uma instituição financeira da Faria Lima chegou a analisar o ativo, mas recuou por entender que a falta de um histórico recente da operação do hotel tornava o negócio mais arriscado.
Agora com o mandato para a venda, a CBRE pretende aproveitar o maior apetite que investidores têm demonstrado para hotelaria no Brasil, depois de anos em que o mercado andou de lado, ainda se recuperando do trauma da pandemia.
“Os hotéis estão vivendo um bom momento nas capitais, para negócios e lazer, com números recordes e diárias médias superando os US$ 500 no up-scale,” disse o diretor de hospitality da CBRE no Brasil, Paulo Mancio.
No próprio Recife, a família Maranhão e um grupo de investidores inauguraram no ano passado um quatro estrelas com a bandeira Novotel, na região central, que faz parte de um complexo que recebeu investimento de R$ 280 milhões e incluiu também um centro de eventos.
O hotel está operando com uma taxa de ocupação de 60%, atraindo principalmente quem vai participar dos eventos no Recife Expo Center.
“No caso do antigo Sheraton, temos uma condição muito equilibrada de fazer investimentos no Nordeste com um ativo premium,” disse Paulo.
O Sheraton começou a sair do papel em 2010, quando a Promovalor visitou Pernambuco para analisar terrenos.
O empreendimento foi construído pela Odebrecht na Reserva do Paiva – uma praia que fica em um município vizinho ao Recife e ainda está em desenvolvimento.
Um dos objetivos era aproveitar o boom de turistas que o Brasil esperava receber na Copa do Mundo de 2014, mas a obra atrasou e o hotel foi concluído às pressas com a competição já em andamento.
Também havia a expectativa de o hotel se beneficiar do plano dos Estados Unidos de levar para a Reserva do Paiva o consulado que está hoje no centro do Recife.
O projeto, no entanto, foi cancelado depois que Donald Trump venceu sua primeira eleição para presidente em 2016, com o governo americano atribuindo o recuo aos custos de construção.
“Como o Sheraton é uma marca americana, a ideia era que os americanos que viessem a trabalho se hospedassem lá,” disse uma fonte que participou do projeto de concepção do hotel.
Enquanto esteve em atividade, o Sheraton nunca decolou, mantendo uma média de ocupação em torno de 30% e empregando cerca de 150 pessoas.
Há uma visão no mercado de que o hotel não vingou por não ser “pé na areia”, tirando o apelo para quem está viajando a lazer, e estar longe da cidade, neste caso pouco atrativo para quem está a trabalho. O ponto forte era a realização de congressos. São 10 salas para eventos, dos menores aos mais espaçosos, que atraíam principalmente conferências de medicina.
Parte do trabalho da CBRE será ajudar na avaliação do ativo. Antes de contratar a consultoria, havia um desejo do dono de pelo menos receber o valor investido de volta, apurou o Metro Quadrado.
“Agora nós estamos trabalhando com uma valoração realística do ativo, que não é um absurdo,” disse Paulo.
Segundo o diretor da CBRE, a ideia é oferecer o hotel a investidores nacionais e internacionais, “e já tem gente levantando a mão para ver o ativo.”
Hoje, o imóvel está aos cuidados de um profissional da Promovalor e sua esposa, que usam o hotel como escritório, e de poucos prestadores de serviço que fazem a limpeza e a manutenção do equipamento diariamente.
“O hotel está muito bem conservado e poderia voltar a operar em até 90 dias,” disse Paulo.
Segundo ele, uma das estratégias para tornar o empreendimento mais atrativo é sugerir uma conversão parcial ou integral do imóvel em um residencial, turbinando o equipamento com novos amenities.
Hoje, sem gerar nenhuma receita, o hotel tem custos anuais de cerca de R$ 300 mil só com IPTU.
Enquanto tentava se reestruturar, a Promovalor vendeu outros terrenos na Reserva do Paiva para a Novonor (a antiga Odebrecht), além de participações que tinha em um centro empresarial e um projeto de residencial no entorno do hotel.
As vendas foram feitas como pagamento da dívida que a empresa tinha com a construtora pelas obras do hotel.
Nas mãos da Novonor, o residencial já está em obras, com 80% das 271 unidades vendidas. A primeira fase deve ser entregue em 2027 e a segunda, em 2028.
“O bairro sofreu muito da crise de 2016 até o pré-pandemia, mas, por ser mais isolado e ter esse contato com a praia e a natureza, ganhou força depois da pandemia e hoje há outras incorporadoras buscando fazer negócios ali,” disse Pedro Pessoa, o diretor em Pernambuco da OR, a empresa de empreendimentos imobiliários da Novonor.
