Por Lucas Moraes, do JC – A omissão do Município de Tamandaré em atualizar seu Plano Diretor ao longo de mais de dez anos culminou em um impasse jurídico e econômico, paralisando novos empreendimentos imobiliários e colocando sob incerteza projetos já em andamento no litoral sul pernambucano. A ausência do planejamento urbano integrado — exigência do Estatuto da Cidade para municípios com mais de 20 mil habitantes e áreas de relevante interesse turístico e ambiental — motivou uma sentença da Vara Única da Comarca de Tamandaré, declarando a inconstitucionalidade e a nulidade de 13 leis municipais aprovadas nas últimas duas décadas, com suspensão de alvarás, outorgas e licenças ambientais emitidas sob o amparo das legislações.
A ação civil pública, movida pelo Ministério Público de Pernambuco (MPPE) com base em auditoria do Tribunal de Contas do Estado (TCE-PE), evidenciou que a gestão municipal buscou “contornar a defasagem do Plano Diretor de 2002 por meio do fatiamento legislativo”. Entre as 13 normas invalidadas pela Justiça estão leis que reduziram faixas de proteção de manguezais e rios (Lei nº 336/2011), flexibilizaram Zonas de Proteção Ambiental (LCs nº 001/2017 e 001/2021) e alteraram o uso do solo para viabilizar projetos residenciais e hoteleiros em poligonais específicas (LCs nº 594/2021, 002/2023, 004/2023, 006/2023 e 001/2024), segundo o MPPE. A decisão judicial apontou a ausência total de estudos de impacto ambiental, de vizinhança e de participação popular na tramitação dessas normas.
O cenário ganhou novos contornos após o Município de Tamandaré recorrer da sentença de primeira instância e obter, em 21 de agosto, uma decisão monocrática de segundo grau no Tribunal de Justiça de Pernambuco (TJPE) garantindo efeito suspensivo à condenação. Diante do quadro, o MPPE anunciou nova medida judicial, informando que “vai recorrer da decisão monocrática de 2ª instância, que deu efeito suspensivo da decisão judicial do TJPE, no dia 21 de agosto”, a fim de impedir o avanço de obras embasadas na legislação nula.
O Ministério Público enfatiza que, embora já houvesse determinação para o envio de cronograma, “a Prefeitura até o momento não deu transparência ao procedimento de revisão, não divulgou os estudos no site oficial e não instaurou o Conselho de Desenvolvimento Urbano, conforme a legislação”. O órgão destaca os riscos do crescimento sem infraestrutura proporcional, dado que a população flutuante na alta temporada supera com folga os 23.561 habitantes residentes (Censo IBGE 2022).
Em sua manifestação, o MPPE reforça que “a atuação ministerial não visa atrapalhar o desenvolvimento e os empreendimentos, mas evitar que o município colapse na infraestrutura pela sobrecarga dos serviços de abastecimento de água, esgotamento sanitário, resíduos sólidos, mobilidade, preservação ambiental, entre outros. Inclusive com sérias repercussões econômicas e financeiras para aqueles que estão comprando unidades como forma de investimento imobiliário, bem como para os trabalhadores da construção civil que são moradores de Tamandaré”.
INSEGURANÇA JURÍDICA E INVESTIMENTOS TRAVADOS
Sob o ponto de vista de construtores e de quem investe no município, a atuação do Ministério Público está justamente trazendo o efeito não desejado. Embora reconheça a necessidade da revisão do Plano Diretor e novo regramento urbanístico para o desenvolvimento do município, a Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco (Ademi-PE) reforça que o setor produtivo não pode ser punido pelo descumprimento de prazos do poder público, sobretudo no que diz respeito ao cumprimento de leis que já estavam vigentes no âmbito municipal e agora, com a nulidade, reforçam o cenário de insegurança jurídica local.
“A gente entende os questionamentos, mas não dá para você retroagir e desfazer muita coisa que foi feita. Como é que fica a cadeia de suprimentos? Todos os fornecedores? Tem toda uma rede de clientes que já compraram os imóveis, que estão pagando, e agora as obras estão paradas”, diz o presidente da Ademi-PE, Leonardo Pessoa de Queiroz.
“A revisão de um plano diretor não é um processo simples. A gente tem se colocado à disposição da prefeitura para auxiliar no que for preciso. A Ademi fez com o Insper o Acordo de Cooperação Técnica (ACT) para rodar na Região Metropolitana, e a expectativa é que esse trabalho se expanda, inclusive para Tamandaré, ajudando a garantir todo esse arcabouço legal. Mas é um movimento que leva um prazo. Agora, também não é coisa para 10 anos. Com certeza, estourou-se o prazo para revisão do plano diretor”, reforça.
Para Leonardo, a decisão judicial com efeitos retroativos a obras que já estavam liberadas “é uma medida extrema”, que não resolve a situação e causa mais litígio. “Causa mais briga porque o cliente ele está amparado pelo Código de Defesa do Consumidor, vai brigar; o fornecedor também vai… Vai parar a obra e como é que ficam os trabalhadores dos fornecedores, que vão parar de receber o salário, serão demitidos? Causa uma desestabilização muito grande na vida de todo mundo que tá envolvido ali”.
Mesmo não sendo parte do processo judicial, a associação ainda pretende questionar a decisão juridicamente, para garantir que não haja embargo pelo menos aos investimentos que já estavam liberados, com base na legislação que já vigorava no município. “Se não entregar os imóveis, irão ficar lá abandonados. Para depois retomar é pior e cria-se uma situação turística e de desenvolvimento urbano da cidade muito mais prejudicial”, alerta o presidente da Ademi-PE.
No polo passivo da demanda, por ter emitido autorizações com base no ecossistema normativo municipal questionado, a Agência Estadual de Meio Ambiente (CPRH) defendeu sua atuação e destacou que adotou medidas cautelares temporárias por meio das Portarias CPRH nº 49/2025, 185/2025 e 50/2026 para pausar os licenciamentos. O órgão estadual assinalou que “foi evidenciada a contribuição da Agência CPRH, permitindo que o município de Tamandaré obtivesse tempo significativo para avançar na adoção das medidas necessárias, dentro de sua competência, especificamente, na atualização de seu planejamento e ordenamento territorial”.
A CPRH destacou, no entanto, os limites de sua atuação regimental frente à Lei Federal nº 15.190/2025 (Lei Geral do Licenciamento Ambiental), pontuando que há “independência do procedimento ambiental com relação à emissão municipal da certidão de uso, parcelamento e ocupação do solo urbano, desde que o empreendedor observe a legislação urbanística e obtenha os atos administrativos municipais exigíveis”.
“Fica evidente a autonomia ambiental e urbanística, deixando claro que não cabe ao órgão ambiental estadual adotar por prazo indeterminado ação administrativa atrelada à conclusão do planejamento urbano no âmbito municipal. […] A Agência CPRH considerou que já tomou todas as medidas de sua competência. No entanto, destacamos que não haverá prejuízo da avaliação técnica individualizada dos processos de licenciamento submetidos à CPRH e da adoção, quando cabível, das medidas ambientais de competência da Agência”.
O órgão ambiental ressaltou ainda que a autonomia do processo não se traduz em afrouxamento regulatório, garantindo que “essa decisão não implica na flexibilização das normas de proteção ambiental no município de Tamandaré” e que a análise individualizada poderá resultar em condicionantes severas ou no indeferimento das licenças. Enquanto os recursos tramitam nas instâncias superiores do TJPE, o mercado imobiliário regional segue em compasso de espera, condicionado ao cumprimento das obrigações legais de ordenamento territorial e transparência pública.
Principal ator do imbróglio jurídico, a Prefeitura de Tamandaré não fala sobre o caso. Procurada pela reportagem do Jornal do Commercio, a gestão municipal não apresentou nenhuma resposta sobre como tem se dado a atuação junto à Câmara Municipal para destravar a revisão do plano diretor e nem apresentou justificativa relacionada à sanção de leis complementares que agora estão sendo questionadas na Justiça.
