Por Márcio Juliboni, do Money Times
A maioria das prévias operacionais divulgadas por construtoras listadas na B3 (B3SA3), referentes ao quarto trimestre, comprova o que os analistas já esperavam: a venda de imóveis está acelerando. Este seria, portanto, o momento ideal para investir no setor.
Num intervalo de apenas uma semana, a paulista Mitre e a pernambucana Moura Dubeux lançarão ações na bolsa. A questão, agora, é saber qual delas é a melhor.
Para decidir em qual IPO (oferta pública inicial de ações, na sigla em inglês) apostar, há importantes pistas nos prospectos das operações. Entender o foco de cada companhia, seus riscos e o que fará com o dinheiro dos investidores são cuidados para evitar equívocos – e potenciais prejuízos numa aposta errada.
Destino
Alguns pontos chamam a atenção na comparação. O fundamental é o destino do capital levantado no IPO. A Mitre quer aplicar até 64% dos recursos líquidos na aquisição de terrenos na cidade de São Paulo para a construção de novos empreendimentos.
Isso significa algo como R$ 461 milhões. Outros 22% iriam para despesas gerais, de vendas e administrativas (R$ 158 milhões). O restante (14%, ou R$ 100 milhões) custearia as obras.
Os valores foram baseados no valor de R$ 16,80 por ação, o preço médio da faixa de R$ 14,30 a R$ 19,30, proposta pelos coordenadores da operação. Isso corresponderia a um total líquido perto de R$ 720 milhões, apenas com a oferta primária de ações.
Dívidas de curto prazo
Já a faixa de preços definida pela Moura Dubeux vai de R$ 17 a R$ 21. Isso significa um preço médio de R$ 19 por papel. Se a oferta fosse fechada por esse valor, a empresa receberia cerca de R$ 904 milhões em recursos líquidos.
Segundo o prospecto da operação, a Moura Dubeux deseja aplicar 90% do dinheiro na redução do nível de endividamento. Os 10% restantes reforçariam seu caixa. No fim de setembro, sua dívida bruta era de R$ 1,155 bilhão. Assim, R$ 813 milhões seriam usados para abater esses compromissos.
As dívidas que deverão ser quitadas pela Moura Dubeux pertencem ao Bradesco BBI (R$ 55,350 milhões), BB Investimentos (R$ 423,113 milhões) e Caixa Econômica Federal (R$ 519,703 milhões). Do total devido a essas instituições, cerca de R$ 445 milhões são de curto prazo, ou seja, vencerão entre fevereiro e dezembro deste ano.
Riscos
Os prospectos das duas companhias listam uma série de riscos relativos ao próprio mercado de ações, à economia, ao setor de construção e às operações da companhia. Um risco importante da Mitre é a possibilidade de parte do dinheiro ser usado para o pagamento antecipado de dívidas.
Segundo a construtora, o grupo controlador, composto por Fabrico Mitre, Jorge Mitre e duas empresas de participação da família, corre o risco de ter sua participação diluída com a operação. Atualmente, os controladores detêm 100% do capital da Mitre.
Após o IPO, a fatia oscilará de 44,76% a 56,20%. No primeiro cenário, não seriam distribuídos lotes suplementares e adicionais. Já no segundo, esses lotes seriam vendidos
Como todas as ações emitidas serão ordinárias, isso significa que os controladores podem terminar o IPO sem a maioria das ações votantes. Segundo o prospecto, há o risco de que os credores interpretem o IPO como uma mudança no controle da companhia e recorram a cláusulas contratuais para antecipar o vencimento de R$ 123,540 milhões em dívidas.
De olho
O BTG Pactual (BPAC11), Bradesco (BBDC4) e Itaú Unibanco (ITUB4) são os principais credores desses compromissos, somando R$ 109,5 milhões. Caso a empresa precise utilizar parte dos recursos do IPO para quitar essas obrigações, o montante destinado à compra de terrenos e ao custeio de obras baixarão 17%, para R$ 381 milhões, e 17%, para R$ 83 milhões, respectivamente.
Em relação à Moura Dubeux, um risco que não deve ser desprezado é o de que não consiga reduzir substancialmente seu nível de endividamento, o que geraria um efeito dominó.
“O endividamento da companhia pode gerar um efeito material adverso e limitar sua habilidade de obter recursos adicionais para financiar suas operações, limitar suas habilidades de reagir às mudanças da economia ou da indústria imobiliária e afetar adversamente a companhia”, afirma a empresa.
